Sadang-dong 300 Masterplan

서사적 거주풍경

사당동 300번지 가로정비사업

매년 3월20일은 유엔에서 정한 세계행복의 날이다. 이날 유엔산하 ‘지속가능발전해법네트워크(SDSN)’는 세계각국의 행복지수를 발표하는데, 2025년 한국의 행복지수는 조사대상국 150여개국 중에 58위였다. 경제규모는 10위권이니 돈은 누구보다 잘 벌지만 행복하지는 않다는 것이다. 그 조사항목 중 하나인 주거부분에서 한국은 무려 140위라고 하며 주거선택의 자유를 세계 최하위의 상황이라고 발표했다. 뉴욕에 본부를 둔 ‘머셔컨설팅’이라는 기관에서는 세계의 도시들을 상대로 매년 삶의 질에 관한 조사를 한다. 지난 15년간 줄곧 1위를 차지하는 도시가 비엔나인데, 이곳에서 여러 해를 살아본 경험이 있는 나로서는, 한국의 주거상황이 최하위의 상황이라는 유엔의 발표에 동의할 수 밖에 없다. 정치권력과 토건자본이 결탁하여 만드는 이 땅의 주거는, 우리가 살며 꿈꾸며 나누며 존재하게 하는 집이 아니라, 떠도는 재물이라는 부동산이며 우리의 사회를 갈라놓는 베타적 부동산공동체이고, 주변과 땅의 역사에 대한 아름다운 기억을 망각하게 하는 파편적 신기루라고 나는 혹독하게 말하기도 했다. 더구나 살아보지도 않고 사고파는 선분양이라는 제도에 취한 공공과 자본의 잘못된 합작은 너무도 완강하여, 새롭고 바른 주거를 위한 나의 호소와 선의와 제안들은 늘, 번번히 거부당해온 것이 사실이다. 어떤 큰 프로젝트들은 내 뜻을 이해하는 동료건축가들과도 더불어 적지않게 연대하며 제안하고 더러는 항의도 하였지만 정치와 자본의 오래된 공동이익 전선 앞에 우리는 늘 좌절하였던 것이다. 그래서 이 땅의 바른 주거공간의 설계는, 그들 이익의 형태에 동의할 수 없는 나로서는 내 생애에 이루지 못할 넘사벽의 프로젝트로 여길 수 밖에 없었다.

그러다가 최근에 날, 한 작은 블록의 재개발, 소위 가로정비사업이라는 항목에 속하는 일을 접했다. 사당동의 땅이라고 했다. 사당이라면 옛날에는 아마도 유교의 한 학당이 존재하였을 것이며 이로써 그 지역성이 정해졌을 것이지만, 지금은 누구도 기억하지 못하는 듯하다. 주어진 땅은 천오백평이 미처 되지 않는 규모로, 지난 80년대에 들어서 상가와 주택들이 들어서며 지도에 나타나는 곳이었다. 과제는, 이곳을 아파트로 재건축하는 일인데, 늘 그렇듯 난데없는 고층아파트 두 채가 그려진 계획도면을 보여주었다. 그리고, 이곳이 디자인특화라는 지위를 허가관청에서 취득하면 더 많은 용적을 지을 수 있다며 나에게 설계를 의뢰하는 이유를 조합의 대표는 설명했다. 의뢰의 이유가 그리 탐탁하지 않았지만, 이런 소규모 단지로 좋은 결과를 한번이라도 신속히 만들게 되면 그 파급효과는 적지 않으리라 판단하여 내키지 않는 조건이었음에도 이 프로젝트를 수락하고 만다.

주어진 땅에 적용되는 일조권이나 사선제한 등의 건축법규는 역시 가혹하였다. 남동쪽에 10미터 폭의 경사진 도로에 면한 땅은 10미터의 지형차를 북사면쪽으로 가지고 있었다. 얼핏 보면 모든 것이 열악한 조건이라고 여겨지지만 이를 잘 극복하면 설계의 중요한 개념으로 작용할 수 있는 것도 나와 우리 설계팀은 인지하였다. 3개의 층을 가지는 이 지형 차이를 이용하여 각각 다른 성격의 마당을 내부에 설정하고 이를 요구된 공공청사와 공용시설로 둘러싸면 지표면에서 이뤄지는 삶의 형태가 대단히 다양해질 수 있는 것을 파악했다. 물론 인접한 도로에서도 이 세개의 레벨과 직접 연결하여 그 공공성을 증대한다. 공공성이 확보되면 이에 접하는 거주공간의 구성은 매우 건강해지기 마련이다. 공공화된 지표층의 위에 거주공간이 들어서는데 전체부지의 도로변에 6개층의 복도식 아파트로 저층부를 형성하고 이와 연결하여 가운데에 10층의 타워형 두채를 올렸다. 그리고 둘러싸여진 내부공간을 향해 형성되는 복도에는 수평이동뿐 아니라 오픈된 계단을 통해 아래 위로도 결속이 되며, 이곳에 통행만이 아니라 가까운 이웃끼리 모이고 활동할 수 있는 공간도 둔다. 그러면, 이 내부의 공간 속에는 모여사는 삶의 아름다운 풍경이 입체적으로 펼쳐지게 되며, 이를 서로 목격하는 거주인들은 그들의 공동체에 더 큰 애정으로 서사를 만들고 키울 것 아닐까. 이는 선한 기억으로 남아 그 삶들이 대단히 건강하고 풍성해질 것을 믿어 의심치 않았다. 더구나 높은 지대에는 교회당이 들어서게 되어 있어, 이 공동체 마을의 안녕을 기원하는 옛 마을의 사당과도 같았다. 입구에 큰 느티나무 한 그루를 심어 이 마을의 정체성을 더욱 키우도록 했다.

작은 평수의 90세대이지만 여러 유형의 유니트들과 공공청사와 광장, 교회 그리고 편의시설 등 개인과 공공, 이웃과 공동체 같은 어휘로 단단하게 구성된 이 작은 마을의 설계를 마치고 조합에 설명회를 가졌다. 그리고 큰 자부심으로 이 프로젝트로 파급될 영향력을 기대했다. 그러나, 우리의 성의로 그려진 거주풍경은 그들에게는 생소하였다. 우리는 이곳에서 펼져질 그들의 삶에 대한 존경과 애정으로 모든 도면을 그렸지만, 그들은 새로운 아파트로 얻어질 부동산 수익에 대한 생각으로 우리의 진정성을 거부하였으니, 나는 또 다시 좌절하고 만다.

Narrative Dwelling Landscape
Masterplan for Sadang-dong Lot 300

March 20th is designated by the United Nations as the International Day of Happiness. On this day, the UN-affiliated Sustainable Development Solutions Network (SDSN) announces the World Happiness Report. In 2025, Korea ranked 58th among approximately 150 countries. Despite being among the top ten economies in the world, the data shows that Korea is far from being a happy country. In the housing category—one of the report’s key metrics—Korea ranked a staggering 140th, with housing freedom listed among the lowest in the world.

Mercer Consulting, a global consulting firm headquartered in New York, annually evaluates cities around the world in terms of quality of life. For the past 15 years, Vienna has consistently ranked first. Having lived in Vienna for several years myself, I find the UN’s assessment of Korea’s housing situation sadly accurate.

Housing in Korea, shaped by the collusion between political power and construction capital, is not a space for living, dreaming, sharing, and being—it is real estate, a speculative commodity, an exclusive system that fragments society, and a mirage that erases memory of place and land. I have often spoken harshly on this matter. The speculative pre-sale system, where people buy and sell homes they have never lived in, is a product of misguided collaboration between public institutions and capital. This reality is so entrenched that my appeals, proposals, and sincere efforts toward new and better housing have repeatedly been rejected.

I have collaborated with fellow architects who share my views and have protested through proposals for large-scale projects. Yet, we have consistently faced defeat before the long-standing alliance of political and economic interests. Thus, for me—someone who cannot align with the logic of their profits—designing proper housing in this country has long felt like an impossible dream.

Recently, however, I encountered a small-scale redevelopment project categorized as a street readjustment effort. It was located in Sadang-dong. Historically, the name “Sadang” suggests the presence of a Confucian shrine or school, though few remember such heritage today. The site, less than 1,500 square meters, appeared on maps in the 1980s when shops and houses were first built there. The task was to redevelop this area into an apartment complex. As usual, I was shown a plan with two randomly placed high-rise buildings. The cooperative’s representative explained that if the site received special “design emphasis” status from the authorities, it would allow for greater building density—and that’s why they were asking me to design it.

Though the reason for the commission didn’t sit well with me, I accepted, believing that even one successful example in a small-scale project could have meaningful impact. The site’s regulatory constraints—sunlight rights, angular plane requirements—were harsh. It faced a 10-meter-wide sloped road to the southeast, with a 10-meter elevation difference sloping to the north. At first glance, the site conditions seemed poor, but our design team recognized the potential to turn these challenges into core design concepts.

By utilizing the three-level elevation difference, we introduced three distinct courtyards, each with different character, surrounded by required public buildings and shared facilities. This would create a diverse ground-level lifestyle. Each of these levels connects directly to the adjacent roads, enhancing public accessibility. When public space is secured, the residential spaces that interface with it naturally become healthier.

Above this public ground plane, the residential units begin. The edge of the site along the road features a six-story corridor-type apartment, and two ten-story tower buildings are placed centrally. The corridors facing the inner courtyard allow for both horizontal movement and vertical connection via open stairs. These corridors also serve as community spaces for neighbors to gather and interact—not just pass through. This creates a multi-layered landscape of collective living, where residents can witness and engage in each other’s narratives, deepening their sense of community. I believed this would foster rich, healthy lives and remain a positive memory.

A church is planned for the higher ground of the site, recalling the traditional role of the village shrine that once watched over the community. We also planned to plant a large zelkova tree at the entrance, further anchoring the identity of this small village.

Though only 90 households of small-sized units, the design integrates diverse housing types, a public office, plaza, church, and convenience facilities—a village rooted in terms like individual and communal, neighbor and community. After completing the design, we presented it to the cooperative with great pride, expecting the project’s impact to ripple outward.

But our sincere depiction of dwelling landscapes was foreign to them. While we had drawn every plan with respect and affection for the lives they would live here, they rejected our vision, seeing only potential real estate gains from new apartments. Once again, I was met with disappointment.